กองทุนอสังหาลงทุนยังไงให้ได้ทิศทางผลตอบแทนที่ดี

อสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์อ้างอิงในตลาดการลงทุนที่นักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจ เพราะเชื่อว่ามีความมั่นคง และอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า การวางโครงข่ายโทรคมนาคม หรือการจราจรภายในประเทศ ล้วนแต่เป็นโครงสร้างที่ได้รับการพัฒนาอยู่เสมอ ทำให้สินทรัพย์ประเภทนี้เป็นที่ต้องการของนักลงทุน ทั้งนักลงทุนสถาบันแบบ Developer ต่างๆ รวมถึงนักลงทุนรายย่อยที่ซื้ออสังหาฯ มาปล่อยขายปล่อยเช่า ซึ่งการลงทุนในรูปแบบที่กล่าวมาเป็นการลงทุนที่มีต้นทุนสูงมาก หรือเป็นการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเสี่ยงมากพอสมควร ในปัจจุบันจึงมีการลงทุนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้เงินในการลงทุนน้อยกว่า และตัดความยุ่งยากด้านการดูแลรักษาให้กับนักลงทุนลงไปได้มาก

กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท

ถ้าพูดถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะหมายถึงกองทุนที่มีนโยบายระดมทุนเพื่อการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทนที่จะรับหน้าที่ในการจัดการต่างๆ แทนนักลงทุนที่ลงทุนหรือซื้อหน่วยลงทุนในกองทุนนั้น เช่น จัดซื้อ ก่อสร้าง หาผู้เช่า หาผู้ซื้อแทนนักลงทุน โดยที่นักลงทุนรอรับผลตอบแทนเพียงอย่างเดียว โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทคือ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)

เป็นกองทุนที่มีนโยบายการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ตามแต่นโยบายที่กองทุนนั้นก่อตั้งขึ้นมา ลงทุนได้เฉพาะในประเทศไทย และต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จแล้วเท่านั้น โดยดำเนินการผ่านผู้จัดการกองทุนที่ทำหน้าที่เป็นนิติบุคคล

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

เป็นกองทรัสต์ที่มีนโยบายบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยจดทะเบียนเป็นทรัสตี ซึ่งทำให้สถานะของทรัสต์ไม่สามารถล้มละลายได้ โดยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดโอกาสให้ลงทุนได้ทั้งในและต่างประเทศ โดยตลาดกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดคือตลาดสหรัฐอเมริกา

กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)

เป็นกองทุนประเภทที่มีนโยบายในการลงทุนกับโครงสร้างและสาธารณูปโภคภายในประเทศ เช่นโครงการเกี่ยวกับรถไฟ รถไฟฟ้า เครือข่ายโทรคมนาคม

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนได้อย่างไร

การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมามักลงทุนใน 2 รูปแบบคือ

การลงทุนแบบ Freehold

คือ การลงทุนแบบได้กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นๆ พูดให้เข้าใจง่ายก็คือการซื้อทรัพย์สินนั่นเอง การลงทุนในอสังหาฯ ลักษณะนี้มักเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ เป็นการลงทุนที่นักลงทุนนิยมกันมาก เพราะแม้กองทุนอสังหานั้นจะหมดอายุไปแล้ว ก็ยังได้สินทรัพย์มาเป็นของตัวเอง

การลงทุนแบบ Leasehold

คือ การลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว เมื่อสิ้นสุดสัญญาก็จะไม่ได้อะไรเลย แต่การลงทุนแบบปล่อยเช่านี้ มักเป็นสัญญาที่ยาวมากๆ เช่น 30 ปีเป็นต้น และมักให้ผลตอบแทนที่มากกว่าการลงทุนแบบ Freehold ซึ่งสินทรัพย์สำหรับการลงทุนประเภทนี้มักเป็นห้างสรรพสินค้า พื้นที่เชิงพาณิชย์

ส่วนการลงทุนกับโครงสร้างพื้นฐาน สามารถลงทุนได้ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold แล้วแต่ประเภทของโครงสร้างพื้นฐานนั้น รวมทั้งสามารถลงทุนในกอง REIT ในต่างประเทศได้ด้วย

กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงในการลงทุนอะไรบ้าง

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนในกองทุนอสังหาก็เช่นกัน แต่ความเสี่ยงมักเกิดขึ้นในกรณีที่หมดสัญญาแล้ว ซึ่งความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องพิจารณาเปรียบเทียบในการลงทุนลักษณะนี้คือ

อัตราว่างจากการเช่า

สำหรับการลงทุนแบบ Freehold ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้อยู่ในทำเลที่ดี การไม่มีผู้เช่าหมายถึงค่าใช้การในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยตัวเองเมื่อหมดสัญญากับกองทุนแล้ว แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง และสามารถใช้ประโยชน์ในแง่เป็นที่อยู่อาศัยได้

ผลตอบแทนสิ้นสุดไปพร้อมสัญญา

หลายคนไม่อยากลงทุนในกองทุนอสังหาแบบ Leasehold เพราะเชื่อว่าเมื่อหมดสัญญาก็ต้องคืนสิทธิในสินทรัพย์ให้กับโครงการไป เท่ากับลงทุนไปแล้วไม่ได้อะไรตอบแทน ซึ่งถ้าคิดในมุมการเก็บเป็นทรัพย์สินก็อาจจะเป็นแบบนั้น แต่สินทรัพย์ประเภท Leasehold มีข้อดีคือ มักเป็นอสังหาในทำเลที่ดี มีอัตราการเช่าพื้นที่หรือบริการสม่ำเสมอ และให้ผลตอบแทนดีกว่าแบบ Freehold รวมทั้งมักให้เช่าระยะยาวตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป ทำให้แม้ไม่ได้ทรัพย์สินอะไรเมื่อหมดสัญญา แต่ระหว่างสัญญาก็มีโอกาสให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าได้

ต้นทุนค่าเสียโอกาส

กองทุนอสังหาฯ มีการประกันผลตอบแทน แต่เป็นแค่ระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น หากสิ้นสุดระยะประกัน ผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับปัจจัยทางตลาดทันที ทำให้การลงทุนที่เลือกไว้มีโอกาสไม่คุ้มค่า นักลงทุนควรพิจารณาเปรียบเทียบและกระจายความเสี่ยงต่อสินทรัพย์ที่เลือกลงทุนให้ดี เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีที่สุด

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนควรดูจากอะไร

การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนในหุ้นมีลักษณะคล้ายกัน คือ คนที่จะลงทุนในกองทุนดังกล่าวได้ ต้องเป็นคนที่เปิดบัญชีหุ้นไว้แล้ว และซื้อขายกองทุนนี้ผ่านตลาดหลักทรัพย์เหมือนการซื้อขายหุ้น ดังนั้นสิ่งที่จะใช้พิจารณาว่ากองทุนอสังหานี้ดีหรือไม่ คือผลประกอบการ อัตราการปันผล งบการเงินในอดีต และทิศทางเศรษกิจโลก นอกเหนือจากนี้ อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะเฉพาะ คือเคลื่อนย้ายไม่ได้ และเกี่ยวข้องกับความต้องการใช้งานพื้นที่ของคน ดังนั้นปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาเพิ่มเติมคือ

ปัจจัยด้านทำเล ต้องเลือกให้ดีว่าที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้นตอบสนองอะไร ถ้าเป็นย่านการค้า การลงทุนกับกองทุนอสังหาแบบให้เช่าพื้นที่ทำกิจการแบบห้างสรรพสินค้า ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ ถ้าเป็นย่านคนทำงาน สำนักงานให้เช่าก็เป็นตัวเลือกที่ดี ในทางกลับกันถ้าเป็นใกล้สถานศึกษาที่พักอาศัยก็เป็นตัวเลือกที่ถูกต้อง

ปัจจัยด้านผู้บริหารกองทุน ความน่าเชื่อถือ ชื่อเสียงที่สั่งสมมา สภาพคล่อง รวมถึงขนาดของกองทุนก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาประกอบให้มาก นักลงทุนต้องทำใจไว้ด้วยว่า ผลประกอบการในอดีตไม่ได้ช่วยรับประกันผลตอบแทนในอนาคต แต่ถ้าในอดีตมีการบริหารกองทุนที่ดี อัตราผลตอบแทนและปันผลต่อเนื่อง กองทุนนั้นก็น่าสนใจ

ปัจจัยด้านสัญญาและผลตอบแทน ตามที่ได้กล่าวมาแล้วว่าการลงทุนแบบ Freehold และ Leasehold มีความแตกต่างกันด้านกรรมสิทธิและผลตอบแทน กองทุนอสังหาแบบ Freehold อาจให้ผลตอบแทนราวๆ 6-7% ต่อปี ในขณะที่แบบ Leasehold อาจให้ได้ถึง 9% ต่อปี ซึ่งนักลงทุนต้องเลือกให้ดีว่าผลตอบแทนแบบไหน และผลลัพธ์จากสัญญาลักษณะใดที่ตอบโจทย์เป้าหมายการลงทุนได้ตรงที่สุด

กองทุนอสังหาดีต่อการลงทุนอย่างไร

ลงทุนทีละน้อย การลงทุนในกองทุนอสังหาเริ่มต้นได้ตั้งแต่ 1,000 บาท สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และสามารถค่อย ๆ ซื้อสะสมไว้ได้

ไม่ต้องลงแรงเอง ในการลงทุนกับอสังหาทั้งการซื้อ การให้เช่า ถ้าลงทุนเอง นักลงทุนต้องจัดการหาผู้เช่าด้วยตัวเอง รวมทั้งค่าซ่อมบำรุงต่างๆ ก็ต้องจ่ายเอง แต่ถ้าลงทุนผ่านกองทุน จะมีผู้จัดการให้ทั้งหมด

มีสภาพคล่องดี เพราะเป็นการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เหมือนกับหุ้น หากกองทุนใดไม่ให้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย หรือ มีกองทุนอสังหาออกใหม่ในทำเลที่ดีกว่า ก็สามารถขายกองทุนนั้นเพื่อ Re-Investment ได้

กระจายความเสี่ยงได้ เพราะสามารถลงทุนได้กับทั้งทั้งกองทุนในประเทศ และกองทุนต่างประเทศ แต่จะเป็นไปได้เฉพาะการลงทุนในกอง REIT เท่านั้น

กองทุนอสังหานั้นน่าสนใจ ทั้งในแง่ตัวสินทรัพย์อ้างอิง และผลตอบแทนจากการลงทุน แต่ก็มีปัจจัยแวดล้อมและความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาแต่ละประเภทที่นักลงทุนต้องพิจารณา ประกอบด้วย เพราะเป็นการลงทุนแบบปล่อยเช่าทรัพย์สิน จึงอาจได้ผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดพร้อมอัตราดอกเบี้ยในลักษณะเดียวกับการลงทุนในเพียร์ พาวเวอร์ ซึ่งนักลงทุนสามารถพิจารณาเปรียบเทียบผลตอบแทนได้เลย

ที่มา SET

‍