REIT ลงทุนแบบชนะภาวะตลาดผันผวน

สำหรับนักลงทุนแล้ว คำว่าเศรษฐกิจโลกผันผวนคงไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ และนักลงทุนที่เก๋าพอก็ทราบดีว่าความผันผวนไม่ได้ส่งผลเสียเสมอไป ในความผันผวนนั้นเราสามารถมองหาเพื่อมองเห็น และหยิบจับสินทรัพย์ที่น่าสนใจมาสร้างโอกาสทางการลงทุนใหม่ๆ ได้เช่นกัน แต่การจะลงทุนอะไรดีให้ชนะสภาวะตลาดแบบนี้ ยังเป็นโจทย์สำคัญสำหรับนักลงทุนมาโดยตลอด หนึ่งในสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีความมั่นคงและมีมูลค่าเพิ่มสม่ำเสมอคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่การลงทุนโดยตรงต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก และรับความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นักลงทุนส่วนหนึ่งจึงเลือกลงทุนกับสินทรัพย์อื่นที่มีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่นกองทุนรวมอสังหา หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REIT : (Real Estate Investment Trust)แทน ซึ่งสำหรับนักลงทุนบางส่วนแล้ว การลงทุน REIT มีความซับซ้อนไม่น้อย เพียร์ พาวเวอร์จึงหาข้อมูล REIT แบบเข้าใจง่ายมาให้ทบทวนกัน

REIT : Real Estate Investment Trust คืออะไร

เพียร์ พาวเวอร์ เคยพูดถึงทั้งกองทรัสต์ และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว แต่สำหรับกอง REIT จะเป็นการลงทุนที่รวมเอาลักษณะพิเศษของสินทรัพย์ 2 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้นมาไว้ด้วยกัน โดย REIT คือการลงทุนผ่านตัวกลางคือผู้จัดการกอง REIT หรือ REIT Manager ที่จะทำหน้าที่ตั้งแต่ยื่นขอจัดตั้ง REIT เสนอขายหน่วยทรัสต์ให้กับนักลงทุนเพื่อระดมทุนสำหรับลงทุนในกองทรัพย์สิน ซึ่งเป็นของ Trustee บริหารให้เกิดดอกผลในลักษณะค่าเช่า แล้วให้ผลตอบแทนกับนักลงทุนตามหน่วยทรัสต์ที่ถืออยู่

ถ้ามองแบบนี้ กอง REIT กับการบริหารกองทุนรวมแทบจะไม่มีข้อแตกต่างเพราะเป็นการซื้อหน่วยลงทุนให้คนอื่นบริหารจัดการสินทรัพย์ให้และรับผลประโยชน์จากการลงทุนนั้น แต่ความจริงแล้ว REIT กับกองทุนรวมอสังหาฯ ไม่เหมือนกัน ด้วยข้อบังคับทางกฎหมายและสถานะ รวมถึงการจัดการ ซึ่งหลักการทางกฎหมายของ REIT จะเหมือนกองทรัสต์ที่ทรัสตีกับผู้ก่อตั้งเป็นคนเดียวกัน แต่ทรัสตีให้ REIT Manager เป็นผู้บริหารกองทรัพย์สินรวมทั้งผลประโยชน์ให้ ต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) ที่เป็นการก่อตั้งและบริหารการลงทุนในลักษณะนิติบุคคล และสามารถระดมทุนได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กอง REIT จึงห่างไกลจากการล้มละลาย และสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมาใช้ระดมทุนได้ด้วย จึงทำให้การลงทุนใน REIT กระจายการลงทุนได้ง่าย และมีความหลากหลายมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

‍

REIT มีองค์ประกอบอะไรบ้าง

องค์ประกอบของ REIT จะเริ่มต้นจากตัวสินทรัพย์ ที่ขอให้มองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการลงทุนให้เป็นกองทรัพย์สินหรือกองทรัสต์ก่อน เพื่อลดความสับสน เพียร์ พาวเวอร์ขอแนะนำให้รู้จักกับ 4 คนสำคัญ 4 องค์ประกอบ ที่เกี่ยวข้องกับ REIT ตาม พรบ.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อน ซึ่งแต่ละองค์ประกอบจะมีบทบาทและหน้าที่ตามนี้

เจ้าของสินทรัพย์หรือทรัสตี

คือเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ต้องการนำไประดมทุนและบริหารให้เกิดผลประโยชน์เป็นค่าเช่า โดยจะทำหน้าที่เป็นผู้คอยตรวจสอบการบริหารการทำงานของคนที่รับมอบอำนาจบริหารจัดการทรัพย์สินให้ ซึ่งในที่นี่คือ REIT Manager

REIT Manager

ผู้รับโอนมอบอำนาจในการจัดการกองทรัพย์สิน จะทำหน้าที่ตั้งแต่ยื่นคำร้องขออนุญาตเป็นผู้จัดการกองทรัพย์สิน ระดมทุนในตลาดหุ้นโดยการเสนอขายสิทธิในการเป็นรับผลตอบแทนจากกองทรัพย์สิน เรียกว่าหน่วยทรัสต์ เพื่อนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของสินทรัพย์ แล้วบริหารให้ได้ผลประโยชน์เป็นค่าเช่าเพื่อเฉลี่ยคืนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ส่วนใหญ่ REIT Manager จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ มีฐานะเป็นธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทหลักทรัพย์ที่มีทุนชำระไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

นอกจากนี้ในกอง REIT อาจมี Property Manager ด้วยก็ได้ โดยจะทำหน้าที่ช่วยบริหารจัดการ

ผู้ถือหน่วยทรัสต์

คือนักลงทุนที่ซื้อหน่วยการลงทุนเป็นหน่วยทรัสต์ สำหรับการลงทุนในกอง REIT จะเป็นไปได้ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold แต่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับผลประโยชน์จากค่าเช่าที่ REIT Manager บริหารสินทรัพย์นั้นให้ได้ ซึ่งการลงทุนแบบ Freehold ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6-7 % ในขณะที่ผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนแบบ Leasehold อาจได้ถึงประมาณ 7-8%

ผู้จัดจำหน่าย

คือผู้ที่ทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ระหว่าง REIT Manager ซึ่งเป็นผู้เสนอขาย  กับนักลงทุนซึ่งเป็นผู้สนใจซื้อหน่วยทรัสต์นั้น ในที่นี้คือผู้ได้รับอนุญาตทำการซื้อขายสินทรัพย์จาก กลต. มักเป็นธนาคารพาณิชย์หรือบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต เงินจากการซื้อหน่วยทรัสต์จะถูกส่งกลับไปที่กองทรัสต์นั้น เพื่อบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดย REIT Manager ต่อไป

REIT มีกระบวนการจัดการอย่างไร

กระบวนการในการก่อตั้ง REIT เริ่มต้นจาก REIT Manager ยื่นคำร้องต่อ กลต. เพื่อขอเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อระดมทุนในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ผ่านผู้จัดจำหน่ายซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์หรือบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับการอนุญาตโดย กลต. โดยจะส่งผ่านทุนที่ได้กลับไปที่กองทรัสต์ ให้ REIT Manager บริหารจัดการให้เกิดผลประโยชน์ในลักษณะค่าเช่าหรือค่าบริการแล้วเฉลี่ยผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามสัญญา กระบวนการบริหารจัดการ REIT เป็นไปตามภาพด้านล่าง

REIT มีคุณสมบัติอย่างไร

• คุณสมบัติของกอง REIT คือเป็นกองทรัพย์สิน จึงทำให้ล้มละลายไม่ได้ แต่ถูกลดความน่าเชื่อถือลงได้
• ไม่มีการกำหนดอายุของกองทรัพย์สินนี้ จึงไม่รับไถ่ถอน แต่นักลงทุนสามารถขายหน่วยทรัสต์เพื่อไปลงทุนใหม่ได้
• ทุนที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์ต้องนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าเสนอขายและเงินกู้ยืม
• REIT ลงทุนเพื่อผลตอบแทนเป็นค่าเช่าหรือค่าบริการ ซึ่งเป็นได้ทั้งการลงทุนแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหานั้น (Freehold) และแบบปล่อยเช่า (Leasehold)
• REIT สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมาใช้ระดมทุนได้
• REIT มีดอกผลจากการให้กู้ยืมเป็นผลประโยชน์ทางอ้อมได้ โดยสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม แต่ถ้ามีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade ขึ้นไป จะกู้ยืมได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม

REIT น่าสนใจอย่างไรสำหรับนักลงทุน

สาเหตุที่นักลงทุนให้ความสนใจ REIT มากขึ้น นอกจากปัจจัยด้านการเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง ให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและสูงกว่าตราสารหนี้ชนิดอื่น อาจเป็นด้วยเหตุผลต่อไปนี้

เหตุผลด้านผลกำไร

ในการลงทุนกับ REIT นอกจากผลกำไรปีละ 6 - 8% จนกว่าจะครบสัญญาแล้ว ในการลงทุนแบบ Freehold ยังได้สินทรัพย์นั้นไปถือครองหลังจบสัญญาอีกด้วย ซึ่ง ณ จุดนั้นเจ้าของหน่วยทรัสต์อาจจะบริหารต่อเอง หรือขายทรัพย์สินนั้นไปก็ได้หรือจะเป็นการปล่อยกู้ในกอง REIT เพื่อไปลงทุนในอสังหาฯ หรือกองทุนอื่น เป็นกำไรหรือดอกผลทางอ้อมนอกเหนือจากค่าเช่าและค่าบริการที่จะได้รับ รวมถึงผลตอบแทนอย่างน้อย 90% องกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วจากกอง REIT นั้น

เหตุผลด้านการกระจายการลงทุน

REIT สามารถเลือกกระจายการลงทุนได้หลายกอง และลงทุนได้กับอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ทำให้นักลงทุนไม่ต้องกังวลว่าจะสูญเงินลงทุนทั้งหมดในคราวเดียว ถ้าเศรษฐกิจในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งมีความผันผวน ส่วนที่เหลือก็อาจจะยังพอไปได้

เหตุผลด้านการบริหารจัดการ

หนึ่งในกฎของการเป็น REIT Manager คือเป็นผู้มีความเชี่ยวชาญ ดังนั้นจึงมีความสามารถในการบริหารจัดการกอง REIT มากกว่าบุคคลทั่วไปลงทุนเอง รวมทั้งไม่ต้องวุ่นวายหาผู้เช่า หรือซ่อมบำรุงด้วยตัวเองอีกด้วย

เหตุผลด้านต้นทุนในการลงทุน

กอง REIT เริ่มต้นลงทุนได้ด้วยต้นทุนที่ไม่สูงมาก มีเงินหลักพันก็สามารถลงทุนได้ ต่างจากการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ ที่มีค่าใช้จ่ายมากกว่า

เหตุผลด้านสภาพคล่อง

จริงอยู่ที่การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นแน่นอน และสามารถแปรสภาพเป็นทุนได้อีกหลายทาง แต่ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของอสังหาริมทรัพย์คือความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านหรือที่ดินจะขายได้ต้องใช้เวลาราวๆ 6 เดือน และมีกระบวนการดำเนินการรวมทั้งค่าใช้จ่ายทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่านายหน้า รวมทั้งค่าซ่อมบำรุงหรือปรับปรุงสภาพ  แต่สำหรับ REIT การซื้อขายทำผ่านตลาดหุ้น ซึ่งมีความคล่องตัวกว่ามาก

REIT อยากลงทุนต้องดูอะไร

ถ้าอ่านจากทั้งหมดที่เพียร์ พาวเวอร์เขียนมาแล้ว และนักลงทุนมีความรู้สึกว่าการลงทุนใน REIT ตอบโจทย์ทั้งด้านผลตอบแทน ต้นทุน และความเสี่ยงแล้วล่ะก็ สิ่งต่อไปที่น่าจะอยากทราบกันก็คือ จะมีวิธีการเลือกกอง REIT อย่างไรให้การลงทุนผิดพลาดน้อยที่สุด ซึ่งสิ่งที่ต้องคำนึงถึงว่าจะลงทุนกับกอง REIT กองไหนดี มีดังนี้

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT นั้นลงทุน

ผลตอบแทนของ REIT มาจากค่าเช่าหรือค่าบริการ ดังนั้นอสังหาฯ ที่ REIT นั้นมีนโยบายในการลงทุนต้องสอดคล้องกับผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ เช่นถ้าเป็นพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ก็ต้องเป็นห้างที่มีคนเดิน หรือถ้าเป็นคอนโดมิเนียม ก็ต้องอยู่ในทำเลที่มีแนวโน้มว่าจะมีผู้เช่าเต็มเสมอ และอัตราค่าเช่าให้ผลตอบแทนตามโจทย์ที่นักลงทุนตั้งไว้

ความน่าเชื่อถือของกอง REIT

การจะเชื่อใจคนแปลกหน้าให้เอาเงินเราไปบริหารจัดการนั้น ชื่อเสียงที่สั่งสมมาเป็นเรื่องสำคัญที่คงไม่อาจมองข้ามได้  REIT Manager ควรเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ หรือมีประสบการณ์การบริหาร REIT มาก่อน รวมทั้งต้องเป็นกอง REIT ที่มีความมั่นคง โดยดูได้จากโครงสร้างเงินทุนของ REIT นั้น และสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ แม้ความน่าเชื่อถือของกอง REIT จะมีความสำคัญในการพิจารณาเลือกถือหน่วยลงทุน แต่ผลประกอบการในอดีตก็ไม่ได้การันตีผลตอบแทนในอนาคตได้เต็มร้อย นั่นหมายความว่าโอกาสจะขาดทุนก็มีอยู่ แต่ควรจะน้อยกว่าการเลืกกอง REIT โดยไม่ได้พิจารณาส่วนนี้ประกอบด้วยอย่างแน่นอน

สภาพคล่องในตลาดทุน

ถ้าเป็นการลงทุนระยะสั้น ราคาซื้อขาย ช่วงระยะเวลาที่ซื้อขายได้ของ REIT แต่ละตัวและทิศทางราคาย่อมมีความสำคัญ การลงทุนใน REIT ลดความเสี่ยงของตลาดที่ผันผวนได้เพราะความมั่นคงของสินทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยง และต้องทำความเข้าใจกับหลักการการทำงานที่เลือกเชื่อใจ ไว้ใจให้คนอื่นบริหารจัดการเงินแทนเรา ถ้าเชื่อในส่วนนี้ได้ ก็เป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย การลงทุนใน REIT จะต่างจากการลงทุนในเพีบร์ พาวเวอร์ที่นักลงทุนเลือกเองได้ว่าจะลงทุนกับ SME ประเภทใด ถ้าสนใจการลงทุนแบบที่คุณเลือกเองได้ ลงทะเบียนเป็นนักลงทุนกับเราได้ตอนนี้เลย

_______________________________________________________________________

‍คำเตือน : การลงทุนในหุ้นกู้คราวด์ฟันดิงผ่านเพียร์ พาวเวอร์ เป็นการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่มีความรู้ความเข้าใจเพียงพอทั้งด้านความเสี่ยง และความสามารถในการตัดสินใจลงทุนด้วยตนเอง ความเสี่ยงในที่นี้หมายถึงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของหลักทรัพย์และความเสี่ยงในการสูญเสียเงินจากการลงทุน การลงทุนในหุ้นกู้คราวด์ฟันดิงเป็นการลงทุนที่เหมาะสมกับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตการลงทุน นักลงทุนจะสามารถเริ่มลงทุนได้ต่อก็ต่อเมื่อนักลงทุนทำการลงทะเบียนและผ่านแบบประเมินความรู้ความเข้าใจในการลงทุนแล้ว